Assembleia geral de condomínio: quórum e convocação passo a passo

A assembleia é o principal órgão de decisão do condomínio. Boa parte dos conflitos que chegam à Justiça — e boa parte das nulidades reconhecidas pelos tribunais — nasce de falhas na convocação ou no cálculo do quórum. Este guia organiza o que a legislação exige em cada etapa.

Quem pode convocar

A convocação da assembleia geral ordinária (AGO) é atribuição do síndico, que deve fazê-la anualmente para prestação de contas e aprovação do orçamento (art. 1.350, Código Civil). Se o síndico não convocar a assembleia no prazo previsto na convenção, o Código Civil autoriza que um quarto dos condôminos a convoque diretamente (art. 1.355).

Já a assembleia geral extraordinária (AGE) pode ser convocada pelo síndico, pelo conselho fiscal em casos urgentes, ou por qualquer condômino nos termos da convenção, sempre que houver matéria urgente ou relevante a deliberar.

Prazo e forma de convocação

O Código Civil não fixa um número exato de dias de antecedência para o edital de convocação — esse prazo é definido pela convenção de condomínio. Na prática, a maioria das convenções adota prazos entre 5 e 10 dias corridos, e a jurisprudência tende a exigir que o prazo seja suficiente para garantir a ciência real dos condôminos.

O edital deve indicar, de forma clara, data, horário, local (físico, virtual ou híbrido) e a ordem do dia. Deliberar sobre assunto não constante da pauta é uma das causas mais comuns de nulidade de assembleia.

Quóruns segundo o Código Civil

Nem toda decisão exige o mesmo quórum. Os principais patamares fixados em lei são:

• Maioria dos presentes: regra geral para deliberações que a convenção não submeter a quórum qualificado (art. 1.352);
• Dois terços dos condôminos: alteração da convenção de condomínio e obras voluptuárias (arts. 1.341 e 1.351);
• Unanimidade: mudança da destinação do edifício ou de unidade autônoma (art. 1.351);
• Três quartos dos demais condôminos: aplicação de multa por comportamento antissocial reiterado, após prévia advertência (art. 1.337, parágrafo único).

A convenção pode estabelecer quóruns mais rigorosos do que os mínimos legais para determinadas matérias, mas não pode reduzi-los abaixo do que a lei exige.

Passo a passo no dia da assembleia

1. Verificação do quórum de instalação, conforme a convenção;
2. Leitura e aprovação da ata da assembleia anterior, quando houver;
3. Discussão de cada item da ordem do dia, na sequência do edital;
4. Votação e apuração, respeitando o quórum exigido para cada matéria;
5. Lavratura da ata, com assinatura da mesa e dos condôminos presentes que desejarem.

Por que a ata importa tanto

A ata é o documento que comprova a regularidade da assembleia e a legitimidade das decisões tomadas. Deve registrar, no mínimo, data, presentes, matérias deliberadas, resultado da votação e eventuais manifestações de discordância. Atas mal redigidas são, na prática, a porta de entrada mais comum para ações de anulação de assembleia.