Multas condominiais: o que pode e o que não pode constar no regimento

A multa é a principal ferramenta do condomínio para fazer valer as regras de convivência — mas também é uma das penalidades mais anuladas pelo Judiciário, geralmente por vício de forma ou por extrapolar os limites que a lei permite. Este guia resume o que a convenção e o regimento interno podem, e não podem, prever.

Os dois tipos de multa previstos no Código Civil

O Código Civil trata separadamente duas situações:

• Descumprimento de deveres do condômino (art. 1.336, §2º): multa de até cinco vezes o valor da contribuição condominial mensal, conforme a gravidade da infração e a reincidência;
• Comportamento antissocial reiterado, ou seja, conduta que gera incompatibilidade de convivência com os demais (art. 1.337): multa de até dez vezes o valor da contribuição mensal, aplicada após deliberação de três quartos dos condôminos restantes, em assembleia específica para esse fim.

Qualquer previsão no regimento interno que ultrapasse esses limites é passível de redução judicial, ainda que a convenção tenha sido aprovada por unanimidade.

O que o regimento pode prever

• Regras objetivas de uso de áreas comuns (horários, ruído, animais, obras, garagem);
• Critérios de gradação da multa conforme reincidência, dentro dos limites legais;
• Procedimento de notificação prévia e prazo para defesa;
• Órgão competente para aplicar a penalidade — em regra, o síndico, com posterior referendo do conselho ou da assembleia, conforme a convenção.

O que o regimento não pode prever

• Multas acima dos tetos legais (cinco ou dez vezes a contribuição mensal, conforme o caso);
• Penalidades que constranjam publicamente o condômino, como exposição de nome em quadro de avisos ou grupos de mensagens — a jurisprudência trata isso como abuso de direito;
• Aplicação automática de multa sem qualquer possibilidade de defesa prévia;
• Sanções que restrinjam direitos essenciais do condômino, como o acesso à própria unidade ou a áreas comuns de uso obrigatório (elevador, portaria), mesmo em caso de inadimplência.

O devido processo antes da multa

Mesmo quando a infração é evidente, a aplicação da multa deve seguir um rito mínimo para não ser anulada: notificação por escrito descrevendo a conduta, prazo razoável para manifestação do condômino e, no caso de comportamento antissocial, deliberação assemblear específica. Pular essas etapas é o motivo mais comum de derrota do condomínio em juízo, mesmo quando a infração de fato ocorreu.

Cada convenção tem particularidades que podem alterar esse cenário — o ideal é revisar o texto vigente antes de aplicar qualquer penalidade.