STJ suspende processos sobre Airbnb em condomínios: entenda o Tema 1.443

No dia 17 de setembro de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afetou o Tema 1.443 dos recursos repetitivos e determinou a suspensão, em todo o território nacional, de todos os processos — individuais e coletivos — que discutem se a destinação “exclusivamente residencial” prevista em convenção de condomínio já basta para proibir a locação por temporada em plataformas como Airbnb, ou se essa proibição precisa estar escrita de forma expressa.

A afetação ocorreu nos REsp 2.272.537 e REsp 2.272.536, sob relatoria do ministro Raul Araújo. Segundo o próprio STJ, a Comissão Gestora de Precedentes já havia identificado ao menos 50 decisões anteriores sobre o mesmo ponto controvertido — sinal de que o tema vinha gerando decisões divergentes entre os tribunais estaduais.

O precedente que motivou a discussão

A controvérsia ganhou força depois que a Segunda Seção do STJ julgou, em 7 de maio de 2026, o REsp 2.121.055, de relatoria da ministra Nancy Andrighi. Naquela ocasião, a Corte decidiu que a oferta de unidade residencial em plataformas como o Airbnb exige aprovação da assembleia, por quórum qualificado de dois terços dos condôminos — mesmo quando a convenção não menciona expressamente locação por temporada.

A fundamentação foi direta: para a relatora, a exploração econômica da unidade descaracteriza sua destinação residencial, atraindo a incidência dos artigos 1.336, IV, e 1.351 do Código Civil, que tratam, respectivamente, do dever de os condôminos respeitarem a destinação do imóvel e do quórum de dois terços para alterar essa destinação.

O que muda agora com o Tema 1.443

A afetação do Tema 1.443 não altera, por ora, o entendimento fixado em maio — ela serve para pacificar a questão de forma definitiva e vinculante em todo o país. Na prática:

• Processos em curso sobre o assunto ficam suspensos até o julgamento do repetitivo;
• Novas ações sobre o mesmo tema também devem aguardar a definição do STJ;
• A tendência apontada pelo precedente de maio é a de que a exigência de aprovação assemblear para locação por temporada seja confirmada e uniformizada.

O que síndicos e condôminos devem fazer enquanto isso

Enquanto o Tema 1.443 não é julgado, recomendamos que síndicos e condomínios:

• Revisem a convenção e o regimento interno para verificar se há previsão expressa sobre locação por temporada;
• Evitem aplicar multas ou medidas unilaterais sem levar o assunto à assembleia, já que a jurisprudência recente exige deliberação formal;
• Documentem eventuais reclamações de vizinhos (barulho, rotatividade excessiva, uso de áreas comuns) para instruir uma futura deliberação assemblear;
• Acompanhem o andamento do repetitivo antes de ajuizar ou responder a ações sobre o tema.

Cada condomínio tem particularidades na convenção e no histórico de uso das unidades que podem mudar a estratégia recomendada para o caso concreto.